วิธีจัดการ MKD สิทธิและหน้าที่ของฝ่ายบริหาร MKD

2024 ผู้เขียน: Henry Conors | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2024-02-12 13:39

เพื่อให้ผู้คนอาศัยอยู่ในบ้านที่สะอาดและปรับปรุงใหม่ให้สนุกกับการเดินใกล้บ้านจำเป็นต้องรักษาการทำงานของระบบบริการสาธารณะทั้งหมดจัดระเบียบการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางอย่างเหมาะสมดูแล ความสะดวกสบายของผู้อยู่อาศัยและการปรับปรุงพื้นที่ลานบ้าน ใครควรทำเช่นนี้? เห็นได้ชัดว่าผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์ (MKD) จำเป็นต้องทำงานที่สำคัญเพื่อจัดระเบียบร่างกายที่จะดูแลทรัพย์สินส่วนกลางอย่างมีคุณภาพและทันเวลา และรักษาบ้านให้สะอาดและเป็นระเบียบเรียบร้อยตามความสนใจของพวกเขา งานบำรุงรักษาบ้านทั้งหมดเรียกว่าการจัดการ MKD

MKD สามารถนำไปใช้ได้อย่างไร

หลายคนเคยได้ยินเกี่ยวกับวิธีการจัดการ MKD ที่มีอยู่ในปัจจุบัน แต่มักจะไม่มีเวลาพอที่จะเข้าใจรายละเอียด แม้ว่าความรู้นี้จะมีประโยชน์มาก

ในประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย วิธีการจัดการ MKD ได้กำหนดไว้อย่างชัดเจน (ตอนที่ 2 ของมาตรา 161) อย่างไรก็ตาม ไม่สามารถใช้กับทุกบ้านได้ หากมีอพาร์ทเมนท์น้อยกว่าสามสิบห้องใน MKDกฎหมายที่อยู่อาศัยเสนอการจัดการโดยตรงเป็นวิธีการจัดการ MKD ในกรณีนี้ เจ้าของอพาร์ทเมนท์จะทำสัญญากับซัพพลายเออร์ ช่างซ่อม พนักงานทำความสะอาด และคนงานอื่นๆ ซึ่งจะมีหน้าที่รับผิดชอบในการตรวจสอบองค์กรและจ่ายค่าปรับในกรณีที่เกิดปัญหาด้านความปลอดภัยจากอัคคีภัย อุบัติเหตุ การเก็บขยะอย่างไม่เหมาะสม การจัดการมักจะดำเนินการโดยกลุ่มผู้ริเริ่มของผู้อยู่อาศัยหรือตัวแทนที่ได้รับการคัดเลือกบนพื้นฐาน pro bono แต่การดำเนินกิจกรรมเพื่อการบำรุงรักษาและการทำงานของ MKD นั้นเป็นงานที่หนักมาก ดังนั้นจึงควรติดตั้งระบบควบคุมโดยตรงเพื่อบริหารจัดการ MKD ในบ้านหลังเล็ก ผู้เช่าแต่ละคนมีวิสัยทัศน์ของตนเองเกี่ยวกับภาพบ้านและทางเข้าในอุดมคติ ดังนั้นจำนวนผู้อยู่อาศัยจึงส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการประนีประนอมและส่งผลต่อโอกาสที่ความขัดแย้งและความเข้าใจผิด

ตัวเลือกที่สองสำหรับการจัดการ MKD ที่ระบุในรหัสที่อยู่อาศัย คือการจัดการของนิติบุคคลบางประเภท โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บุคคลดังกล่าวอาจเป็นสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA) สหกรณ์การเคหะ (HC) หรือสหกรณ์ผู้บริโภคเฉพาะทางอื่น (PC) ด้วยวิธีการจัดการนี้ เจ้าของอพาร์ตเมนต์อนุญาตให้นิติบุคคลลงนามในสัญญาสำหรับการซ่อมแซมในปัจจุบันและสำหรับการดำเนินงานของบ้านทุกด้านตลอดจนการจัดหาน้ำประปา สุขาภิบาล เครื่องทำความร้อน และบริการอื่นๆ

ตัวเลือกที่สามเกี่ยวข้องกับการทำข้อตกลงกับองค์กรที่จัดการที่จะดำเนินการทั้งหมดช่วงของบริการสำหรับ MKD และในเวลาเดียวกันต้องรับผิดชอบต่อการละเมิดข้อกำหนดของกฎหมายของรัสเซียก่อนที่หน่วยงานตรวจสอบ

ใครเป็นคนเลือกจัดการ MKD

เจ้าของอพาร์ทเมนท์ไม่เพียงแต่สามารถควบคุมพื้นที่เป็นตารางฟุตได้เท่านั้น แต่ยังต้องรักษาทรัพย์สินส่วนกลางให้อยู่ในสภาพดีด้วย ดังนั้นประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียจึงมีคำสั่งให้เจ้าของบ้านตัดสินใจว่าจะจัดการบ้านของพวกเขาอย่างไร ก่อนเลือกวิธีการจัดการ MKD เจ้าของอพาร์ตเมนต์ควรศึกษารายละเอียดเฉพาะเจาะจงซึ่งวิธีการที่เหมาะสมที่สุดสำหรับบ้านโดยคำนึงถึงอายุสภาพและคุณสมบัติอื่น ๆ รวมทั้งสัมพันธ์กับความเต็มใจของเจ้าของที่จะ จัดการบ้านของตัวเองและชำระค่าสาธารณูปโภคตรงเวลา

ตัวเลือกสุดท้ายจะทำในการประชุมสามัญของเจ้าของซึ่งสามารถจัดขึ้นด้วยตนเองหรือจัดขึ้นโดยไม่ต้องมีผู้อยู่อาศัยทุกคน เพื่อให้การตัดสินใจของการประชุมถูกต้อง ผู้อยู่อาศัยที่มีคะแนนเสียงรวมกันตั้งแต่ร้อยละ 50 ขึ้นไปจะต้องลงคะแนนเสียงให้ การเลือกวิธีจัดการ MKD โดยการประชุมสามัญจะต้องได้รับการยอมรับจากผู้เช่าแต่ละรายใน MKD อย่างเคร่งครัด แม้จะละเลยการประชุมเองก็ตาม เมื่อไม่มีการประชุม ถือว่าการมีส่วนร่วมเป็นการโอนโดยเจ้าของการตัดสินใจเป็นลายลักษณ์อักษรในเวลาที่เหมาะสม ผลลัพธ์ของการประชุมเจ้าของอพาร์ทเมนท์ดังกล่าวถูกบันทึกไว้ในโปรโตคอลสำหรับการเลือกวิธีการจัดการ MKD ซึ่งโพสต์ไว้ที่ทางเข้าในลักษณะที่เจ้าของแต่ละคนอพาร์ตเมนต์คุ้นเคยกับเขาโดยไม่ล้มเหลว การจัดวางในที่สาธารณะโดยผู้ริเริ่มการประชุมภายในสิบวันหลังจากที่มีการตัดสินใจ ในทำนองเดียวกัน ผ่านการจัดประชุมสามัญ ความเป็นไปได้ของการเปลี่ยนวิธีการจัดการ MKD ก็เกิดขึ้น

สิ่งที่กล่าวมาทั้งหมดเกี่ยวกับบ้านที่มีผู้ครอบครองอยู่แล้ว แต่สถานการณ์ต่างกับบ้านสร้างใหม่ มักเกิดขึ้นที่อาคารใหม่ ผู้เช่าบางคนไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของ ตัวอย่างเช่น เหล่านี้เป็นผู้ถือหุ้นที่ทนทุกข์ทรมานมายาวนาน เนื่องจากประชาชนดังกล่าวตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยไม่มีสิทธิ์ลงคะแนนในประเด็นการกำหนดรูปแบบการจัดการบ้านจึงเป็นไปไม่ได้ที่จะเลือกวิธีจัดการบ้านหลังนี้

จะเกิดอะไรขึ้นหากไม่ได้เลือกวิธีการควบคุม MKD

รหัสที่อยู่อาศัยจำกัดช่วงเวลาที่เจ้าของมีโอกาสพิจารณาและจัดระเบียบกระบวนการสร้าง HOA หรือเลือกองค์กรการจัดการ

กำหนดโดยองค์กรปกครอง ที่นี่ผู้เช่าไม่มีสิทธิ์ปฏิเสธ และเจ้าของแต่ละรายมีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อกำหนดของข้อตกลงการจัดการที่สรุปกับองค์กรจัดการที่เลือก โดยไม่คำนึงว่าข้อตกลงนี้เหมาะสมกับเขาหรือไม่ แต่ก็มีขั้นตอนเสมอโอกาสในการแก้ไขสถานการณ์ปัจจุบันและก่อนที่สัญญาจะหมดอายุจะมีการประชุมสามัญเพื่อหารือเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงวิธีการจัดการ MKD หรือองค์กรจัดการ

การบำรุงรักษาสถานที่ใน MKD รวมอะไรบ้าง

บริการและงานทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับแนวคิด "การบำรุงรักษาสถานที่ใน MKD" ถูกกำหนดโดยกฎหมายที่อยู่อาศัย แนวคิดนี้รวมถึงบริการที่หลากหลายสำหรับการจัดน้ำประปา ไฟฟ้า แก๊ส ความร้อน การลงทะเบียนพลเมืองที่อาศัยอยู่ในบ้าน บริการบัญชี การปฏิบัติงานด้านเทคนิค การบำรุงรักษาสุขาภิบาล

ในทางกลับกัน การดำเนินงานด้านเทคนิค รวมถึงการบำรุงรักษาระบบวิศวกรรมของอาคารและงานซ่อมแซม การดูแลสุขอนามัยรวมถึงมาตรการทั้งหมดในการรักษาความสะอาดและความสงบเรียบร้อยในบ้านและในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น การทำความสะอาด การฆ่าเชื้อ การขจัดสิ่งสกปรก การกําจัด

HOA ทำอะไร

วิธีจัดการ MKD แบบนี้ เหมือนกับ HOA ปรากฏว่าผู้เช่าบางรายต้องการควบคุมการใช้จ่ายในการบำรุงรักษาบ้านของตน ความเป็นผู้นำของ HOA ไม่ได้เกิดขึ้นจากศูนย์ แต่ถูกสร้างขึ้นเสมอจากผู้อยู่อาศัยที่กระตือรือร้นและสนใจมากที่สุด และถึงแม้ว่าพลเมืองที่กล้าได้กล้าเสียจะไม่ได้มีความรู้อย่างเต็มที่เกี่ยวกับฐานกฎหมายและความรู้ในด้านสาธารณูปโภค แต่ปัจจัยสำคัญในการทำงานที่ประสบความสำเร็จคือความปรารถนาที่จะทำให้บ้านของพวกเขาดีขึ้น คณะกรรมการ กปปส. ต้องดำเนินการตามสัญญาเกี่ยวกับการทำความสะอาด การกำจัดขยะ การบำรุงรักษาการสื่อสารทางวิศวกรรม และด้านอื่นๆการบำรุงรักษาบ้านและอาณาเขตใกล้เคียง การรักษาความสงบเรียบร้อยและการปฏิบัติตามมาตรฐานด้านสุขอนามัยและความปลอดภัยจากอัคคีภัยถือเป็นหน้าที่สำคัญของ HOA ด้านการเงินของการจัดการเกี่ยวข้องกับการมีนักบัญชีใน HOA เพื่อเก็บบันทึกเงินที่ผู้เช่าโอนไปเพื่อชำระค่าสาธารณูปโภคตลอดจนเงินที่ใช้ไปตามความต้องการของบ้าน รายได้เพิ่มเติมของ HOA สามารถรับได้จากการเช่าส่วนใดส่วนหนึ่งของทรัพย์สินส่วนกลาง

หากเจ้าของเองตัดสินใจว่าเขาต้องการเป็นสมาชิกของ HOA หรือไม่ ในทางกลับกัน HOA ก็ไม่มีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธการรับตำแหน่งแม้ว่าสมาชิกคนอื่น ๆ ของ HOA กะทันหันก็ตาม จะต่อต้าน ความไม่เต็มใจที่จะเป็นสมาชิกของ HOA นั้นบางครั้งเกี่ยวข้องกับความจำเป็นในการชำระค่าบริการเพิ่มเติม - การรักษาความปลอดภัยในลานจอดรถและที่ทางเข้า เตียงดอกไม้ในลานบ้าน กล้องวิดีโอบนพื้น อันที่จริง สำหรับสมาชิกของ HOA การจ่ายเงินเป็นสิ่งจำเป็นหากคณะกรรมการของ HOA ได้ตัดสินใจเช่นนั้น ทางออกในสถานการณ์นี้อาจเป็นข้อตกลงส่วนบุคคลกับ HOA ซึ่งค่าธรรมเนียมทั้งหมดจะได้รับการอนุมัติล่วงหน้า

บริษัทจัดการทำงานอย่างไร

ด้วยการสรุปโดยตรงของข้อตกลงระหว่างเจ้าของและบริษัทจัดการที่เชี่ยวชาญ คาดว่าจะให้บริการบำรุงรักษาและสุขาภิบาลที่บ้านตลอดจนงานซ่อมแซมระดับสูงในฐานะผู้เชี่ยวชาญมืออาชีพและมีประสบการณ์ที่ทำงานใน บริษัทจัดการจะสามารถประเมินความต้องการและความซับซ้อนของงานได้อย่างถูกต้อง เลือกวัสดุที่เหมาะสม เชิญสิทธิ์ผู้เชี่ยวชาญ หากบริษัทจัดการทำงานกับบ้านหลายหลัง ต้นทุนงานและบริการที่ต่ำลงก็เป็นไปได้เช่นกัน อย่างไรก็ตาม การสื่อสารกับบริษัทจัดการมักจะเป็นเรื่องยาก และแม้แต่เหตุการณ์เล็กๆ เช่น หลอดไฟดับ ก็อาจไม่สะดวกเป็นเวลาหลายวัน

ข้อตกลงกับบริษัทจัดการ: อะไรสำคัญที่สุด?

ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในกระบวนการจัดตั้งวิธีหนึ่งในการจัดการ MKD คือการพัฒนาและสรุปข้อตกลงกับบริษัทจัดการ เนื้อหาของข้อตกลงจะเป็นตัวกำหนดความสัมพันธ์ในอนาคตระหว่างผู้เช่าและบริษัทจัดการ รวมถึงความเป็นไปได้ในการบอกเลิกสัญญาในกรณีที่การบำรุงรักษาบ้านไม่ซื่อสัตย์ ข้อความในสัญญาต้องระบุทรัพย์สินบ้าน ประเภทและความถี่ของงานและบริการทั้งหมดที่บริษัทจัดการจะต้องผลิต จำนวนและระยะเวลาของการชำระเงินทั้งหมดที่เจ้าของจะต้องจ่าย ในสัญญา คุณสามารถกำหนดขั้นตอนในการรายงานงานให้ผู้อยู่อาศัยทราบได้ หากยังไม่เสร็จ ควรส่งรายงานให้เจ้าของปีละครั้ง

ทำไมต้องประชุมสภา MKD

หน้าที่อีกประการหนึ่งของผู้เช่าคือการเลือกสภาบ้านในกรณีที่ตัวเลือกกับ บริษัท จัดการถูกเลือกจากวิธีการจัดการ MKD อันที่จริง งานหลักของสภาคือการกำหนดข้อเสนอและการควบคุมงานที่กำลังดำเนินอยู่ ในการประชุมเจ้าของ สมาชิกสภาจะเสนอสิ่งที่จำเป็นจริงๆเพื่อซ่อมแซม ซึ่งการซ่อมแซมในปัจจุบันสามารถเลื่อนออกไปเป็นปีหน้า และต้องมีมาตรการเร่งด่วน ทรัพย์สินส่วนกลางสามารถเช่าให้กับใครและเพื่อวัตถุประสงค์ใด และด้านอื่น ๆ ของการบำรุงรักษา MKD และการจัดสวน งานของสภายังรวมถึงการศึกษาสัญญาและข้อตกลงที่เสนอโดยเจ้าของบ้านเพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยในบ้าน จากผลการพิจารณา สภาได้ข้อสรุปและข้อเสนอแนะในเอกสารทั้งหมด อาจกล่าวได้ว่าสภา MKD ปรับปรุงการอภิปรายประเด็นสำคัญในที่ประชุมของเจ้าของ โต้ตอบกับองค์กรที่จัดการ และควบคุมการดำเนินการตามเงื่อนไขของข้อตกลงการจัดการ

ข้อดีและข้อเสียของรูปแบบที่แตกต่างกันของการจัดการ MKD

หากเราใช้คำอธิบายเปรียบเทียบวิธีการจัดการ MKD เราสามารถสรุปได้ดังต่อไปนี้ ความแตกต่างพื้นฐานอยู่ในความจริงที่ว่าการจัดการโดยตรงเกี่ยวข้องกับการแก้ปัญหาทั้งหมดโดยผู้อยู่อาศัยในบ้าน ในขณะที่อีกสองวิธีในการจัดการ MKD ช่วยให้คุณสามารถถ่ายโอนภาระความรับผิดชอบไปยังไหล่ของประธาน HOA หรือการจัดการขององค์กรที่จัดการได้ ในทางกลับกัน ด้วยการจัดการที่เป็นอิสระ คุณสามารถดำเนินการด้วยเงินทุนที่คล่องตัวมากขึ้น และปรับเปลี่ยนทางเลือกของงานและบริการได้อย่างยืดหยุ่นให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน ผู้อยู่อาศัยที่จัดการบ้านโดยตรงสามารถลดค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาบ้านได้อย่างมากด้วยการเลือกผู้รับเหมาตามความต้องการสำหรับค่าใช้จ่ายในการทำงานและบริการ

ในขณะเดียวกันก็มีความโดดเด่นข้อตกลงกับบริษัทจัดการจะได้รับบริการทางวิชาชีพตามข้อกำหนดของกฎหมาย เมื่อจัดการผู้เช่าหรืออยู่ในรูปแบบของ HOA ผู้ที่มีการศึกษาและทักษะพิเศษมักจะไม่มีส่วนร่วมในการจัดการบำรุงรักษาบ้าน ดังนั้นอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับเจ้าหน้าที่ฝึกอบรมในด้านที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนและกฎหมาย นอกจากนี้การจัดการองค์กรตามกฎแล้วมีอุปกรณ์พิเศษที่ช่วยให้พวกเขาสามารถให้บริการมากมายในระดับที่สูงขึ้น โดยทั่วไป วิธีการจัดการ MKD ทั้งหมดมีความแตกต่างกันซึ่งต้องนำมาพิจารณาเมื่อทำการเลือก

บริษัทจัดการมีปัญหาจะติดต่อได้ที่ไหน

ในกรณีที่มีข้อบกพร่องในการบำรุงรักษาบ้าน (เช่น ขยะไม่ถูกกำจัดออกจากพื้นที่จัดเก็บตรงเวลา ทางเข้าไม่สะอาด ทาสีผนังในลิฟต์ และการละเมิดอื่นๆ) ขอแนะนำให้ ขั้นแรกให้ติดต่อบริษัทจัดการโดยตรงกับข้อกำหนดในการแก้ไขปัญหา หากบริษัทจัดการไม่ตอบสนอง ควรส่งเรื่องร้องเรียนไปที่ State Housing Inspectorate เพื่อตรวจสอบ

อย่างไรก็ตาม มีวิธีอื่นที่จะโน้มน้าวบริษัทจัดการ ดังนั้นในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กพอร์ทัล "เซนต์ปีเตอร์สเบิร์กของเรา" ที่สร้างขึ้นโดยรัฐบาลของเมืองจึงเปิดดำเนินการมาหลายปีแล้ว บนไซต์นี้ คุณสามารถโพสต์รายงานเกี่ยวกับปัญหาที่มีอยู่โดยการเลือกหมวดหมู่ที่เหมาะสมและแนบรูปถ่ายหรือเอกสารสนับสนุน หลังจากลงทะเบียนบนเว็บไซต์ข้อความถูกส่งไปยังผู้ดำเนินการ - ถึง บริษัท จัดการและเพื่อควบคุมการบริหารเขต ในเวลาเดียวกัน ช่วงเวลาจะถูกกำหนดโดยอัตโนมัติในระหว่างที่ผู้รับเหมาจำเป็นต้องให้คำตอบในการกำจัดปัญหา สถิติข้อความเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญของการทำงานของผู้บริหารเขตในด้านที่อยู่อาศัยและบริการชุมชน ดังนั้นข้อความส่วนใหญ่จึงได้รับการประมวลผลอย่างมีประสิทธิภาพและตรงเวลา

สำหรับปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดวิธีการจัดการ MKD พอร์ทัลเปิดสองหมวดหมู่สำหรับการส่งข้อความ: "การละเมิดเมื่อเลือก / เปลี่ยนองค์กรที่จัดการ" และ "การละเมิดเมื่อสร้าง HOA" นอกจากนี้ หากไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับบริษัทจัดการที่เลือก คุณสามารถส่งข้อความไปที่หมวด “ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับบริษัทจัดการในบ้าน”

พอร์ทัลนำเสนอหมวดหมู่มากมายสำหรับการโพสต์ข้อความเกี่ยวกับสภาพที่ไม่น่าพอใจของทรัพย์สินส่วนกลางในบ้านและลานบ้าน คุณยังสามารถรายงานชิงช้าที่หักในสนามเด็กเล่น ถังขยะที่ล้น และบันไดที่ไม่ได้ล้าง หมวดหมู่ยอดนิยมสำหรับการบำรุงรักษาบ้านคือ "สภาพที่ไม่น่าพอใจของประตูหน้า" และ "ไม่หรือไม่ปฏิบัติตามกำหนดเวลาในการทำความสะอาดทางเข้า" ในครั้งแรกจะได้รับข้อความเกี่ยวกับความจำเป็นเร่งด่วนในการซ่อมแซมทางเข้าในปัจจุบันในครั้งที่สอง - ข้อมูลเกี่ยวกับการละเมิดสภาพสุขาภิบาลของบันได

ความตระหนักเกี่ยวกับวิธีการจัดการ MKD คุณสมบัติของพวกเขา ขั้นตอนในการเลือกบริษัทจัดการและการตรวจสอบการทำงานของมันช่วยให้คุณเลือกตัวเลือกที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดสำหรับการบำรุงรักษาบ้านของคุณ เพื่อให้เข้าใจถึงความสลับซับซ้อนของกฎหมายที่อยู่อาศัย คุณต้องใช้เวลาค่อนข้างมาก แต่งานนี้จะคุ้มค่าด้วยบันไดที่ได้รับการดูแลเป็นอย่างดีและลิฟต์ที่ทำงานได้อย่างราบรื่น