ประเภทมูลค่าในกิจกรรมการประเมินมูลค่า

2024 ผู้เขียน: Henry Conors | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2024-02-12 13:44

ต้นทุนเป็นหนึ่งในลักษณะสำคัญของเรื่องของธุรกรรมกฎหมายแพ่ง อะไรคือสัญญาณของมัน? ค่านิยมจำแนกอย่างไร? ตัวชี้วัดที่เกี่ยวข้องในธุรกิจหรือในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คำนวณอย่างไรและด้วยวิธีใด

"ต้นทุน" และ "การประเมิน" คืออะไร

ก่อนพิจารณาประเภทของค่าและเหตุผลประกอบสำหรับการจัดประเภท มากำหนดกันก่อนว่ามันคืออะไร มีเกณฑ์ค่อนข้างมากที่จะช่วยให้มีลักษณะที่ชัดเจนในหมู่นักเศรษฐศาสตร์ของโลกและรัสเซีย สิ่งที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือ: ค่าใช้จ่ายคือจำนวนเงินที่กำหนดเป็นเงื่อนไขของการทำธุรกรรมในกระบวนการปฏิสัมพันธ์ของวิชาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายแพ่งในช่วงเวลาที่คาดว่าจะมีการโอนสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือกลไกอื่น ๆ สำหรับการใช้วัตถุ ในทางกลับกัน แนวคิดของ "การประเมิน" มีความเกี่ยวข้องกับกลไกในการกำหนดจำนวนเงินที่เป็นปัญหา

ด้านการประเมิน

วัตถุในการประเมินอาจเป็นอสังหาริมทรัพย์ บริการ การขนส่ง ของใช้ในครัวเรือน ทรัพย์สินทางปัญญา - ทุกอย่างที่กฎหมายแพ่งกำหนดไว้เป็นหัวข้อที่เป็นไปได้สำหรับการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับบุคคลและนิติบุคคล ขั้นตอนการกำหนดมูลค่าตัวเงินการโอนจากความสัมพันธ์ทางกฎหมายเรื่องหนึ่งไปยังอีกเรื่องหนึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการโอนสิทธิ์ในทรัพย์สินดำเนินการโดยวิธีการที่ทั้งสองฝ่ายยอมรับ บุคคลที่สามสามารถเสนอได้ แต่ขึ้นอยู่กับข้อตกลงกับผู้เข้าร่วมหลักในการทำธุรกรรม

มูลค่าของสินค้า ทรัพย์สิน หรือบริการเหล่านั้นหรือประเภทอื่นๆ สามารถกำหนดได้ ขึ้นอยู่กับลักษณะของความสัมพันธ์ทางกฎหมาย ตามคำขอของคู่สัญญาหรือตามข้อกำหนดทางกฎหมาย ตัวอย่างเช่น ในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ มีหลายกรณีที่ต้องใช้ผู้ประเมินราคาสำหรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์

แนวทางการประเมิน

การประเมิน เช่น การกำหนดประเภทของมูลค่า สามารถดำเนินการได้ภายในกรอบของแนวทางต่างๆ ในการดำเนินธุรกิจของรัสเซีย มีสามวิธีหลัก: กำไร การเปรียบเทียบ และต้นทุนสูง พิจารณาสาระสำคัญของพวกเขา

โมเดลรายได้เกี่ยวข้องกับการใช้วิธีการที่อิงตามการคำนวณรายได้โดยประมาณจากการใช้ที่เป็นไปได้ของเจ้าของเป้าหมายการประเมินรายใหม่ เช่น การเช่า แบบจำลองเปรียบเทียบเกี่ยวข้องกับการศึกษาตัวเลขที่แสดงลักษณะประเภทของมูลค่าทรัพย์สินของวัตถุบางอย่าง โดยมีตัวบ่งชี้อื่นๆ ที่คล้ายคลึงกันมากในแง่พื้นฐาน ตัวอย่างเช่น ผู้ประเมินราคา เมื่อพิจารณาตัวบ่งชี้ทางการเงินที่เหมาะสมสำหรับอพาร์ทเมนต์ ตามกฎแล้ว ให้ศึกษาข้อเสนอที่มีอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภายในกรอบงานของแบบจำลองต้นทุน ค่าใช้จ่ายที่เป็นไปได้จะถูกคำนวณซึ่งจำเป็นในแง่ของการรักษาวัตถุให้อยู่ในสภาพการทำงานที่เหมาะสม ถ้าสมมติว่ามีคนซื้อรถแทรกเตอร์ จากนั้นผู้ประเมินราคาที่เขาจ้างจะต้องคำนึงถึงต้นทุนที่อาจเป็นไปได้ที่เกี่ยวข้องกับการซ่อมอุปกรณ์เมื่อกำหนดต้นทุนของการขนส่งประเภทนี้

ผลการประเมินมูลค่า

เมื่อวิเคราะห์ประเภทของมูลค่าทรัพย์สินและกำหนดมูลค่าที่เหมาะสมแล้ว ผลลัพธ์สามารถใช้เป็นแนวทางในการกำหนดราคาสุดท้ายของธุรกรรมได้ หรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น - ตัวอย่างเช่น เมื่อทำสัญญาประกัน ให้เงินกู้ ขายหุ้น ฯลฯ ลองพิจารณาว่ามูลค่าประเภทใดมีความแตกต่างในการประเมินวัตถุต่าง ๆ โดยผู้เชี่ยวชาญของรัสเซีย และวิธีการใช้ข้อมูลที่เกี่ยวข้องในทางปฏิบัติ

การจำแนกมูลค่า

มูลค่าของวัตถุในการประเมินเฉพาะประเภทใดที่ผู้เชี่ยวชาญสมัยใหม่แตกต่างออกไป มีเกณฑ์การจัดหมวดหมู่มากมายที่นี่ พิจารณาหนึ่งในแบบจำลองที่พบบ่อยที่สุดในหมู่นักเศรษฐศาสตร์ชาวรัสเซีย

ประกอบด้วยโดยเฉพาะอย่างยิ่งมูลค่าตลาด นี่คือราคาซึ่งเป็นมูลค่าคงที่ในขณะที่ประเมินมูลค่าของวัตถุ โดยมีเงื่อนไขว่าควรขายในส่วนที่แข่งขันได้ นั่นคือ ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการกำหนดต้นทุนที่ถูกต้องคือความพร้อมของข้อมูลสาธารณะเกี่ยวกับหลักการกำหนดราคาผลิตภัณฑ์ การไม่มีปัจจัยภายนอกที่มีนัยสำคัญ (กฎระเบียบ) ที่ส่งผลต่อราคา

มีมูลค่าการลงทุนในรูปแบบที่พิจารณา มีการระบุตัวบ่งชี้เพื่อให้ข้อมูลแก่ผู้ที่สนใจลงทุนในวัตถุบางอย่าง ในบางกรณีมูลค่าการลงทุนอาจตรงกับมูลค่าตลาด แต่ก็ไม่เสมอไป บางครั้งพร้อมกันกับมูลค่าการลงทุน มูลค่าการชำระบัญชีของวัตถุก็ถูกคำนวณด้วย มูลค่าของมันแสดงถึงจำนวนเงินที่เป็นไปได้ของการดำเนินการที่เป็นไปได้เมื่อมีการขายต่อในเรื่องของการทำธุรกรรม

มีค่าที่ดิน. วัตถุประสงค์ของการก่อตั้งคือการป้อนวัตถุลงในทะเบียนของรัฐหรืออุตสาหกรรมบางแห่งโดยใช้ข้อมูลที่เกี่ยวข้องในภายหลัง ตามกฎแล้ว ในกรณีนี้ เรากำลังพูดถึงการคำนวณภาษี มูลค่าที่ดินมักจะต่ำกว่ามูลค่าตลาดเมื่อพูดถึงอสังหาริมทรัพย์หรือประมาณเท่ากับมูลค่านั้น

ยังมีค่าประกันด้วยนะ มันเกี่ยวข้องกับการคำนวณจำนวนเงินที่ชำระภายใต้สัญญาประกันภัย ในบางกรณี ค่าทดแทนของวัตถุจะคำนวณพร้อมกันด้วย สิ่งนี้จะเกิดขึ้น ตัวอย่างเช่น หากข้อตกลงที่เกี่ยวข้องกับบริษัทประกันภัยไม่ได้หมายความถึงการชดเชยเป็นเงิน แต่ทำให้วัตถุนั้นอยู่ในสภาพการทำงานเดิมในกรณีที่เกิดความเสียหายหรือล้มเหลว

ดังนั้น เราได้พิจารณามูลค่า 4 ประเภทที่พบได้บ่อยที่สุดในคณะเศรษฐศาสตร์ของรัสเซีย รวมถึงประเภทเสริมอีกหลายประเภท แน่นอนว่ารายการนี้ไม่ครบถ้วนสมบูรณ์ มีมูลค่าตลาดส่วนบุคคลเช่นเดียวกับการลงทุนหรือเกี่ยวกับที่ดินที่เกี่ยวข้องกับลักษณะของวัตถุที่มีสถานะทางกฎหมายที่แตกต่างกันเป็นตัวเลือก ตอนนี้เรามาศึกษาสาระสำคัญของวัตถุที่เกี่ยวข้องกับการคำนวณพารามิเตอร์ที่เกี่ยวข้องกันแง่มุมของความสำคัญในทางปฏิบัติ

การประเมินธุรกิจ

แน่นอนว่ามีอ็อบเจกต์เฉพาะหลายประเภทที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดค่า แนวทางปฏิบัติทางธุรกิจที่พบบ่อยที่สุดในรัสเซีย ได้แก่ ธุรกิจและอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีแรก สินทรัพย์รวมของบริษัท หลักการจัดการ และกิจกรรมที่สร้างผลกำไรจะได้รับการประเมิน ก่อนศึกษาประเภทของมูลค่าองค์กร จะเป็นประโยชน์ในการกำหนดเป้าหมายที่หัวเรื่องของการประเมินที่เกี่ยวข้องเผชิญ

ทำไมมูลค่าธุรกิจ? ตัวเลือกแรกคือโอกาสในการขายองค์กร เจ้าของบริษัทอาจตัดสินใจทำธุรกิจอื่น แต่ก่อนอื่น จะเป็นการดีที่จะโอนธุรกิจปัจจุบันไปอยู่ในมือของเจ้าของรายอื่น นอกจากนี้ยังสามารถดำเนินการประเมินธุรกิจเพื่อปรับปรุงคุณภาพการจัดการบริษัท เพื่อระบุข้อบกพร่องที่เป็นไปได้ในระบบการจัดการ อีกทางเลือกหนึ่งคือการดึงดูดความสนใจของนักลงทุนในกรณีที่มีเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอหรือบริษัทได้กำหนดภารกิจในการขยายตลาดซึ่งส่งผลให้มีความจำเป็นต้องใช้เงินทุนเพิ่มเติม การประเมินมูลค่าธุรกิจสามารถทำได้เมื่อยื่นขอสินเชื่อ - ตามกฎแล้วเธอทำหน้าที่เป็นแนวทางในการตัดสินใจในการออกเงินกู้โดยธนาคาร

มูลค่าการประเมินธุรกิจ

มูลค่าประเภทใดที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าวิสาหกิจ? หลักการใดที่ใช้บ่อยที่สุดที่นี่ ประเภทมูลค่าหลักที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าธุรกิจคือตลาดและการลงทุน ผู้เชี่ยวชาญบางคนกล่าวว่า เมื่อพิจารณาถึงความเป็นไปได้ในการซื้อกิจการขอแนะนำให้คู่ค้าให้ความสำคัญกับทิศทางที่สองในการวิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายที่เกี่ยวข้อง เนื่องจากราคา "ตลาด" โดยทั่วไปสำหรับธุรกิจเป็นตัวบ่งชี้ที่ไม่ได้พูดถึงศักยภาพในการพัฒนาองค์กรอย่างชัดเจนเสมอไป แต่ถ้าเรากำลังพูดถึงการระบุตัวตน หลักการสำคัญในการคำนวณตัวเลขที่จำเป็นนั้นสามารถยึดตาม:

- ในการเปรียบเทียบตัวชี้วัดที่มีอยู่กับตัวชี้วัดทั่วไปสำหรับผู้เข้าร่วมตลาดรายอื่น

- ในการศึกษาความได้เปรียบในการแข่งขันของธุรกิจ

- เกี่ยวกับวิสัยทัศน์ส่วนตัวของผู้เชี่ยวชาญที่ทำการประเมิน

- ในการศึกษาอิทธิพลของปัจจัยภายนอก

เมื่อต้องกำหนดมูลค่าการลงทุนของธุรกิจ หลักการเดียวกันก็สามารถนำมาใช้ได้ แต่นอกเหนือจากนั้น ยังอนุญาตให้ใช้กฎอื่นๆ อีกจำนวนหนึ่ง:

- แบบจำลองพฤติกรรมของอาสาสมัครที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ (อิทธิพลของปัจจัย);

- การคำนวณความสามารถในการทำกำไร (มูลค่าตลาดเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป)

ตัวบ่งชี้ต้นทุนเฉพาะอาจตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อธุรกิจหรือนักลงทุน ขึ้นอยู่กับขนาดโดยประมาณของการลงทุนในธุรกิจและโอกาสสำหรับการคืนทุนของพวกเขาคืออะไร ในหลายกรณี การลงทุนอาจมาจากแหล่งเครดิต มูลค่าของกำไรที่เป็นไปได้ไม่ควรแตกต่างจากศูนย์เท่านั้น แต่ยังรับประกันการจ่ายดอกเบี้ยให้กับธนาคารด้วย แนวทางเพิ่มเติมในการตัดสินใจของนักลงทุน นอกเหนือจากตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงตลาดและมูลค่าการลงทุนของธุรกิจแล้ว สามารถ:

- ความยั่งยืนที่คาดหวังของธุรกิจ (ความสามารถในการสร้างรายได้เมื่อเวลาผ่านไป);

- ความสัมพันธ์ระหว่างระยะเวลาคืนทุนกับธุรกิจที่มีการแข่งขันสูง (บางทีอาจให้ผลกำไรมากกว่าสำหรับนักลงทุนที่จะลงทุนในบริษัทอื่น และสำหรับผู้ซื้อที่จะได้รับมา)

- ระดับความไว้วางใจระหว่างพันธมิตร

เกณฑ์ข้างต้นนั้นค่อนข้างจะเป็นอัตนัย ดังนั้นในการดำเนินธุรกิจ มูลค่าตลาดและการลงทุนของธุรกิจเป็นตัวแปรสำคัญ แม้ว่าจะมีความสำคัญ แต่ก็ไม่ใช่ปัจจัยหลักเสมอไป

อีกปัจจัยหนึ่งที่เป็นไปได้คือต้นทุนของประเภทของงานที่เกี่ยวข้องกับการประเมินธุรกิจเพื่อการลงทุนหรือการซื้อที่เป็นไปได้ หากการศึกษาวิสาหกิจสามารถมาพร้อมกับการลงทุนที่สำคัญซึ่งไม่ได้หมายความถึงผลกำไรที่แท้จริง (เช่น การติดต่อผู้เชี่ยวชาญภายนอก ผู้ตรวจสอบบัญชี และนักวิเคราะห์) ก็มีแนวโน้มว่านักลงทุนหรือผู้ซื้อที่มีศักยภาพของธุรกิจจะไม่ต้องการรับมือ บริษัทแห่งหนึ่ง

การประเมินอสังหาริมทรัพย์

จะเป็นประโยชน์ในการศึกษาว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดรวมถึงแนวทางใดบ้างที่ถูกนำมาใช้ในการประเมิน แต่ก่อนอื่น ในกรณีของธุรกิจ เรามากำหนดเป้าหมายที่ผู้เข้าร่วมในธุรกรรมกฎหมายแพ่งประเภทที่เกี่ยวข้องกัน ความจำเป็นในการศึกษาประเภทของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์รวมถึงการหันไปใช้บริการของผู้ประเมินราคาในกรณีหลักดังต่อไปนี้:

- มีธุรกรรมสำหรับการขายอพาร์ทเมนต์ สำนักงาน อาคารหรือสถานที่อื่น

- ทรัพย์สินของบริษัทได้รับการประเมิน

- ขนาดของฐานภาษีพิจารณาจากทรัพย์สินค่าธรรมเนียม

แน่นอนว่าในทางปฏิบัติ อาจมีเหตุผลมากกว่านี้สำหรับการประเมินอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น ในบางกรณี จำเป็นต้องกำหนดประเภทของต้นทุนโดยประมาณเพิ่มเติมจากขั้นตอนพื้นฐาน หรือ - เป็นทางเลือก - เพื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อโอนไปยังความต้องการของรัฐ

การประเมินทรัพย์สิน

เราตั้งข้อสังเกตไว้ข้างต้นว่าประเภทหลักของมูลค่าองค์กรคือตลาดและการลงทุน เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์สามารถตรวจสอบพารามิเตอร์เดียวกันได้ แต่ตามกฎแล้วยังมีพารามิเตอร์อื่นอีกจำนวนหนึ่งเข้ามาเพิ่มเติม กล่าวคือ - มูลค่าที่ดินและการประกันภัยของวัตถุ ในบางกรณี การชำระบัญชีจะถูกกำหนดด้วย เราได้พิจารณาคุณสมบัติของการกำหนดตลาดและมูลค่าการลงทุนข้างต้นแล้ว ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ หลักการทั่วไปและวิธีการโดยทั่วไปจะคล้ายคลึงกันในรูปแบบเดียวกับที่ใช้ในการประเมินมูลค่าธุรกิจ ใช้เฉพาะเมื่อปรับให้เข้ากับตลาดที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะ: "การแข่งขัน" ถูกแทนที่ด้วย "สถานะ" (ระดับของการซ่อมแซม วัสดุตกแต่ง และคุณภาพ ฯลฯ) "ความสามารถในการทำกำไร" - ตามที่คาดไว้ " เพิ่มขึ้น"

ตอนนี้เรามาดูวิธีการคำนวณตัวเลขสำหรับค่าที่ดิน ค่าประกัน และค่าชำระบัญชีกัน ล้วนมีลักษณะเฉพาะบางประการ มูลค่าที่กำหนดแต่ละประเภทจากรายการดังกล่าวมีลักษณะเฉพาะในแง่ของวิธีการประเมินมูลค่า พิจารณาพวกเขา

หากเรากำลังพูดถึงมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประเมินจะใช้วิธีการเป็นพื้นฐานสะท้อนให้เห็นในแหล่งกฎหมายที่เกี่ยวข้องคำแนะนำของกระทรวงการคลังและหน่วยงานอื่น ๆ ที่รับผิดชอบการใช้ข้อมูลที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยในทางปฏิบัติ ในบางกรณี อาจใช้เกณฑ์เฉพาะในการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุด้วย สามารถศึกษาเอกสารทางเทคนิคต่างๆ

หากภารกิจคือการกำหนดมูลค่าการประกันของอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีนี้ ตามกฎแล้ว ผู้ประเมินราคาจะได้รับคำแนะนำจากวิธีการทางการตลาดเป็นหลัก แต่จะปรับตามเนื้อหาจริงของธุรกรรมการขายและการซื้อ ตัวอย่างเช่น หากบุคคลหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์โดยการจำนอง เฉพาะจำนวนเงินที่กู้ยืมเท่านั้นที่จะรวมอยู่ในค่าประกัน และในกรณีนี้ เกณฑ์ที่สอดคล้องกันสำหรับการคำนวณจำนวนเงินภายใต้สัญญากับผู้ประกันตนอาจต่ำกว่าถ้าใช้มูลค่าตลาดสุทธิของอพาร์ตเมนต์เป็นพื้นฐาน

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นตัวอย่างของส่วนตลาดที่มูลค่าการชำระบัญชีของวัตถุสามารถมีความสำคัญในทางปฏิบัติสำหรับเรื่องของการทำธุรกรรมกฎหมายแพ่ง ตัวอย่างเช่น หากบุคคลหรือองค์กรไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขในการชำระคืนเงินกู้ ธนาคารอาจตัดสินใจขายทรัพย์สินที่จำนำ แม้กระทั่งก่อนที่จะลงนามในข้อตกลงเพื่อดำเนินการเงินกู้ สถาบันการเงินอาจต้องการวิเคราะห์โอกาสสำหรับองค์ประกอบการชำระบัญชีของโครงการ

โปรดทราบว่าผู้เชี่ยวชาญบางคนเห็นว่าไม่เหมาะสมที่จะใช้คำว่า "มูลค่าการชำระบัญชี" ในส่วนที่เกี่ยวกับธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์เมื่อมีปฏิสัมพันธ์กับธนาคาร กรณีความจริงที่ว่าโดยค่าเริ่มต้น ข้อตกลงการจำนองไม่ได้หมายความถึง บังคับโอนพาร์ทเมนท์ไปยังความเป็นเจ้าของของธนาคาร -- มันเป็นเพียงมาตรการรักษาความปลอดภัยสำหรับการกู้ยืมเงิน ในขณะที่อยู่ในรูปแบบที่บริสุทธิ์ มูลค่าการชำระบัญชีหมายถึงการคำนวณราคาที่เจ้าของวัตถุ (เช่น ธุรกิจ) จะสามารถขายทรัพย์สินของเขาได้ (เช่น เนื่องจากการล้มละลายขององค์กร) ดังนั้น ควรใช้คำที่เป็นปัญหาด้วยความระมัดระวังเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

ต้นทุนเป็นค่าคงที่หรือไม่

นักเศรษฐศาสตร์สมัยใหม่หลายคนคิดไม่ถึง แน่นอนว่าเรากำลังพูดถึงเศรษฐกิจแบบตลาดซึ่งมีที่สำหรับกลไกการกำหนดราคาฟรีตามอุปสงค์และอุปทาน ไม่ว่าจะศึกษามูลค่าของสินค้าประเภทใด แต่ละมูลค่าเป็นมูลค่าผันแปร ซึ่งเป็นแนวทางโดยประมาณที่คู่สัญญาในการทำธุรกรรมสามารถใช้ได้ ณ จุดใดเวลาหนึ่ง แน่นอนว่ามีหลายอุตสาหกรรมที่ความผันผวนของตัวชี้วัดที่เกี่ยวข้องมีน้อย - ตัวอย่างเช่น กลุ่มตลาดที่ถูกครอบงำโดยคำสั่งของรัฐบาล แต่นี่ค่อนข้างเป็นข้อยกเว้น ความสามารถในการนำทางในสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงของต้นทุนเป็นหนึ่งในข้อได้เปรียบในการแข่งขันที่สำคัญที่สุดของธุรกิจสมัยใหม่